第一，在“更严格的环保+用工荒”的背景下，政策是建造预制建筑

1.1政策大力推动预制建筑的发展

在“环保更严+用工荒”的大背景下，中央政府不断出台相关政策，大力推广装配式建筑。自2013年国家发改委和住房和城乡建设部发布《绿色建筑行动计划》以来，国家集中制定了推广预制建筑的政策文件，在发展规划、标准体系、工程质量、产业链管理等方面都有明确要求。2016年2月，国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》，力争在10年左右时间内，使装配式建筑占新建建筑的30%。

2016年以来装配式建筑政策解读

2017年3月，住房和城乡建设部发布了《十三五规划装配式建筑行动计划》，提出了两个总体目标:因地制宜制定阶段性目标。到2020年，全国预制建筑占新建建筑的比例需要达到15%以上，其中重点推广领域达到20%以上；到2020年，培育50多个装配式建筑示范城市，200多个装配式建筑产业基地，500多个装配式建筑示范工程，建设30多个装配式建筑科技创新基地，充分发挥示范带动和引领作用。

除了中央制定的政策外，31个省(区、市)制定了相关工作目标，出台了一系列鼓励发展装配式建筑的政策。截至2018年底，31个省(区、市)加强实施了10类激励措施(土地使用支持、财政补贴、专项资金、税费优惠、容积率、奖励、信贷支持、审批、消费引导、行业支持)。从政策使用比例来看，税费优惠在90%以上，其次是土地使用支持、财政补贴、容积率政策均在50%以上。

1.2预制建筑市场空间巨大，2021年将超过万亿市场规模

2019-2025年中国新型装配式建筑市场规模预测

由于政策的推动，中国的预制建筑正在经历爆炸式增长。全国新建装配式建筑面积从2012年的1425万平方米增加到2018年的2.9亿平方米(占新建面积的13.9%)，年均复合增长率为65.2%。

华东领先，新建预制建筑占48%。从地域分布来看，北京、山东、上海、江苏均占全国新建装配式建筑项目的10%以上，浙江占6%。总体而言，华东地区仍是全国新建预制建筑项目最多的地区，仅上海、山东、江苏、浙江省(市)占48%。

预制建筑有巨大的市场空间。预计2021年新型预制建筑市场规模将达到10790亿元，其中预制混凝土结构、钢结构和木结构市场规模分别为5415亿元、4564亿元和811亿元。

二是预制建筑技术越来越成熟，工期优势突出

随着我国装配式建筑评估标准的出台，行业标准体系日趋完善。2019年，北京发布了65项装配式建筑适用技术，为装配式建筑在中国的大规模推广提供了指导。在三种结构体系中，PC结构因其成本最低、生活舒适度高而在民用建筑中应用最为广泛，因此装配式PC技术的发展也最为成熟。

2.1“标准规范+组装式适用技术”有助于组装式建筑在全国的推广

我国预制建筑的标准体系已经基本完善。为了规范装配式建筑的施工标准，目前已经发布了200多份行业图集和标准规范，形成了完整的标准体系。由于不同地区的技术发展水平不同，我国预制建筑前期对组装率等指标没有统一的规定。2018年2月1日，《预制构件评估标准》正式实施，建立了统一的预制构件评估量化标准。

国家非常重视预制建筑技术的发展，在R&D的投资很大。截至2016年，中国已开展了600多个R&D预制建筑技术项目，其中国家级项目100多个，省级项目300多个，并将“绿色建筑与建筑产业化”列为国家重点R&D项目。

新发布的装配适用技术具有前瞻性、先进性，易于大面积推广。2019年，北京市制定了《北京市绿色建筑和装配式建筑适用技术目录(2019)》，推广了65项装配式建筑适用技术，涵盖了装配式建筑的四大体系和生产施工技术，为装配式建筑技术的发展提供了指导。

预制建筑适用技术清单

2.2组装PC技术日趋成熟

装配式PC技术涵盖四大系统(结构系统、外防护系统、设备及管道系统、内部系统)和装配式建筑的生产建设。其中，装配式剪力墙结构是应用最广泛、发展最迅速的结构体系；外墙外防护系统中预制外墙的防水技术是影响建筑质量和安全的关键；由于施工方式的不同，装配式混凝土结构在生产和施工上与传统的现浇建筑有很大的不同，套筒灌浆作为一种预制构件的连接技术，在我国得到了广泛的应用。

预制剪力墙结构是目前国内最成熟的预制混凝土结构体系之一。其中，装配式整体剪力墙结构应用广泛，预制构件包括剪力墙、组合楼板、楼梯、内隔墙等。这种结构体系工业化程度高，广泛应用于预制高层住宅建筑(商品房、经济适用房等)。)在中国。

预制剪力墙构件示意图

预制外墙防水技术及建筑密封胶。预制混凝土结构(PC)建筑在早期应用中存在预制外墙渗漏、预制构件连接不可靠等问题。我们相信，随着装配式混凝土防水和套筒灌浆连接技术的进步和完善，渗漏和连接问题将得到有效解决。

预制预应力混凝土构件的连接性能是影响预制建筑质量和安全的关键因素。套筒灌浆连接在我国应用广泛，灌浆的饱满度和密实度是接头连接质量的关键。灌浆孔是否均匀排放或填充，是各国判断灌浆饱满度和密实度的依据。因此，在灌浆施工过程中，应重点控制影响密实度的关键环节(连通空腔的密封性、浆液流动性和灌浆压力)。

2.3组装装饰技术促进室内装饰产业化

组装式装饰是工厂现场生产的零部件组装安装的一种装饰方式，主要包括干法地板、集成厨房、集成卫生间、管道与结构分离等。与传统室内装饰相比，组装式装饰可节水85%，节能90%，减少排放，达到100%的装饰精度。

室内精装一体，无甲醛等有害气体，入住时间早。传统装修采用湿作业，不仅施工周期长，还存在甲醛超标等问题，影响消费者的入住体验。采用拼装式装修，装修后即可入住，无甲醛等问题。

公寓类型可以根据个人需求进行改变。目前传统住宅设计与住宅需求脱节，承重墙多，开间小，死分隔，房间空间无法灵活划分。活动板房可根据住户需求分为小厅或大厅，可满足个人需求。

政府鼓励新房采用装配式装修。从2017年起，上海要求外环线以内新建房屋全面装修，鼓励使用轻质隔墙、整体厨卫、整体管井等部位，进一步减少建筑垃圾，加快室内装修产业化。

2.4预制建筑的快速发展需要培养专业人才和完善管理体系

预制建筑专业人才需求巨大。随着预制建筑的快速发展，装配设计、生产和施工专业人才明显短缺。装配设计领域对人员综合素质要求高，目前对口人才少；工业工人在装配生产和建筑方面的差距更加突出。目前，市场上的工业工人大多是由建筑工地上原来的混凝土工人和钢筋工人改造而来的。因此，我们认为现阶段应重视组装型专业人才的培养。

项目中的问题大多与管理不完善有关，完善管理体系非常重要。装配式建筑的施工工艺复杂，专业性强，很多项目经理在对工程没有足够了解的情况下，赶工期赶进度，给装配式建筑的质量留下隐患。为此，住房和城乡建设部于2019年发布了《关于完善质量保证体系，提高建设工程质量的通知》，强调完善管理制度，加强监督管理，不断提高工程质量抽查达标率和群众满意度，进一步提高建设工程质量整体水平。

三是建设成本有很大提升空间，“缩短建设周期+政策激励”显著提升开发商的经济效益

尽管预制建筑的成本明显高于传统的现浇混凝土结构，但成本仍有很大的提高空间。通过选择合理的装配方案和优化装配设计环节，可以有效降低装配和施工成本，尤其是预制构件的大规模生产是降低成本的关键。

3.1预制建筑的施工成本高于传统的现浇建筑

目前，我国预制建筑的造价明显高于传统的现浇混凝土结构。从子系统来看，预制混凝土结构体系的增量成本约为每平方米100~600元；装配式钢结构体系的增量成本约为每平方米150~350元。施工成本的主要影响因素包括组装率(预制率)、建筑类型、规模和体积、结构体系等。

3.2预制构件的装配方案优化和规模化生产是降低成本的关键

在满足预制率或组装率指标的情况下，少用或不用竖向预制构件可以降低施工成本。一方面，预制竖向构件供应价格高；另一方面，预制构件的增加会增加现场施工安装的难度，增加主体结构的工期。开发商通常选择主体结构采用水平预制构件，挡土墙和内隔墙采用非承重挡土墙，内隔墙采用非砌体。

垂直预制构件的供应价格涨幅高于水平构件

此外，在选择组装方案时，比较楼层面积比等激励政策的投入成本和收益，以确定是否申请相关的激励政策。以上海一套PC率40%的房子为例，地上建筑面积每平方米8.6万元。两种方案的经济比较如下:(1)不考虑申请容积率政策奖励，项目成本增加5160万元；(2)考虑使用预制夹层保温外墙获得容积率奖励，按获得面积的3%比例，因售价高达每平方米6万元，销售收入增加1.548亿元，扣除原成本增量和夹层保温外墙成本增量，合计6880万元，最终盈余8600万元。

装配设计是贯穿整个项目的工作，对项目成本有关键影响。目前，由于缺乏装配设计经验，许多人照搬传统的现浇结构模式，导致后期施工中许多不必要的成本增量。

预制构件的规模化生产是降低成本的关键。预制建筑(预制混凝土结构)降低了工程建设项目的人工成本，但预制构件带来的增量成本明显大于人工成本的降低。目前PC预制构件价格普遍偏高，上海每立方米3000~4500元左右(钢材和混凝土价格上下浮动)，远高于现浇构件每立方米1400元的价格。

3.3“缩短工期+政策奖励”显著提高开发商的经济效益

虽然预制直接施工的成本高于传统现浇结构，但缩短工期和优惠政策的间接效益可以显著提高开发商的内部收益率(IRR)。各省市相继出台了与发展装配式建筑相关的配套政策，如容积率奖励、预售节点预付款等。

“容积率奖励+预售节点预付款”可以大大提高开发商的经济效益。对于深圳这样的高地价、高房价的地区，效益明显提高；在推进预售节点的政策下，提前办理预售许可证，有助于加快开发商资金的回笼，缓解资金压力，降低融资成本，提高资金周转速度，带来显著的经济效益，促进开发商采用装配式建筑的积极性。

根据各地区的当地情况制定组装率和预制率指标，有利于预制建筑在我国的大规模推广。在一二线城市，较高的房价可以吸收组装式建设带来的成本增量，而在三四线城市，组装式成本增量降低了开发商的利润，开发商的接受度较低。我们认为，目前各地区应因地制宜地确定预制率和预制率指标的要求，采用灵活的评估方法，有利于预制建筑的大规模推广。